DÉMEMBREMENTS DES PARTS SOCIALES DE SCI

Démembrer la propriété d’un bien immobilier présente des avantages fiscaux dans la mesure où le donateur ne paie des droits que sur la nue-propriété, qui a une évaluation en fonction de l’âge de l’ususfruitier sur la valeur de la pleine propriété. Le démembrement de propriété est donc une technique idéale pour transmettre un bien immobilier et son usage, ainsi que les revenus.

Le droit de propriété qu’une personne exerce sur un bien lui appartenant se subdivise en deux situations juridiques distinctes :

• d’une part, la nue-propriété (qui est le droit de disposer de son bien à sa guise),
• d’autre part, l’usufruit (qui est le droit de se servir d’un bien et d’en percevoir les revenus).

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien (du fait de l’extinction de l’usufruit) sans avoir à régler de droits de succession. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’entraînera aucune taxation.

Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont différents. Parce qu’il jouit du bien, l’usufruitier doit supporter les charges ordinaires, les travaux d’entretien du bien, mais aussi le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Les dépenses de grosses réparations reviennent au nu-propriétaire.

Il est important de savoir que le nu-propriétaire n’est redevable d’aucune indemnité envers les héritiers de l’usufruitier pour les travaux que celui-ci a financés. Néanmoins, ce principe n’est applicable que pour les améliorations et dans la limite où celles-ci ont profité à l’usufruitier. Aussi, la transmission d’une maison dont la construction a été financée par l’usufruitier, sur un terrain dont ses enfants sont nu-propriétaires, est taxée.

La valeur des droits démembrés est déterminée au regard du barème de l’article 669 du Code Général des Impôts en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.

L’usufruit peut être cédé temporairement pour donner des revenus à un proche ou/et dans une stratégie d’optimisation de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.  Si l’usufruit réservé ou donné l’est pour une durée déterminée, il convient de prendre en considération un montant égal à 23% de la valeur du bien par tranche de dix années, sans pour autant que ce taux puisse être supérieur à la valeur de l’usufruit viager par application du tableau précédent.

Les experts-comptables, gestionnaires de patrimoine et fiscalistes FIBA vous accompagnent pour réaliser en toute sécurité vos opérations de démembrement de propriété d’un bien immobilier, notamment dans le cadre d’une SCI.